Hausverwaltung
Hausverwaltung bei Nowak Immobilien
WEG Verwaltung, Wohnungseigentumsverwaltung und Miethausverwaltung
Sicherheiten, die wir Ihnen als WEG-Verwaltung bieten
Unsere Aufgaben als WEG-Verwaltung sind sehr umfangreich und verantwortungsvoll. Die Sicherheit Ihres Vermögens, das Sie in Ihre Eigentumswohnung investiert haben, ist daher auch für uns von prioritärer Bedeutung. Aus diesem Grunde haben wir unsere Tätigkeiten mit einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abgesichert. Den Versicherungsnachweis zur Vertrauensschadenversicherung finden Sie hier: Versicherungsbestätigung
Verbandsmitgliedschaften unserer WEG-Verwaltung
Als gewissenhaft arbeitende Hausverwaltung sind wir Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) e.V. Der Berufsverband steht für Qualifikation, Professionalität und ist gleichzeitig Kontrollorgan zu Ihrer persönlichen Sicherheit. Er schafft Vertrauen und unterstützt uns bei der Umsetzung gesetzlicher Vorgaben oder Gesetzesänderungen. Für Sie arbeiten wir nur mit voll ausgebildeten Immobilien-Fachkräfte, die auch ständig geschult werden. Leistung und Qualität hat allerdings seinen Preis, daher sind wir mit Sicherheit nicht der billigste Anbieter.
Wir sind Zertifizierter Wohnungsverwalter nach der neuen ZertVerwV
Mit Bestehen der Einzelprüfungen am 02.11.2023 (Zertifikat Ursula Hölzl und Zertifikat Armin Nowak) ist die gesamte Firma Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden als juristiche Person ebenfalls zertifiziert und darf sich „Zertifizierter Wohnungsverwalter“ nennen. Wenn man sich nicht zertifizieren lassen möchte, darf man keine größeren Wohnanlagen ab 9 Einheiten mehr verwalten, da die Wohnungseigentümer die Zertifizierung verlangen können.
Hausverwaltung wechseln?
Da unsere Verwalterkompetenz so gefragt ist, fragen Sie bitte vorher an, ob wir ein Angebot unterbreiten können.
Unser Credo und Ziel ist es, dass wir unsere Tätigkeit zu Ihrer vollsten Zufriedenheit erledigen. Daher übernehmen wir nicht mehr Verwaltungen, als wir kompetent und zuverlässig verwalten können. Hierin unterscheiden wir uns von den Mitbewerbern, wir wollen nicht Masse, sondern Klasse.
Es gibt viele Gründe, die Hausverwaltung wechseln zu wollen.
So ist man vielleicht mit der bisherigen Verwaltung nicht mehr zufrieden, scheut aber einen Wechsel, weil die Eigentümer die damit verbundenen Probleme fürchten. Oder aber der bisherige Hausverwalter will sein Amt niederlegen und bittet die Eigentümer, sich um einen Nachfolger zu kümmern.
In all diesen Fällen sind wir gerne bereit, Ihnen ein kostenloses und unverbindliches Angebot zu erstellen.
Alle mit dem Wechsel verbundenen Aufgaben werden von uns erledigt, so dass Sie sich um nichts kümmern müssen.
Ab Vertragsabschluss gehört dies alles zu unseren Aufgaben, von der sorgfältigen Übernahme aller relevanten Eigentümerdaten bis zur Umschreibung der bestehenden Verträge und Konten.
Wir würden uns freuen, wenn Sie uns kontaktieren und uns so Gelegenheit geben, Ihnen unser Leistungsspektrum ausführlich zu erläutern.
Hausverwaltungslogin
für unsere registrierten Kunden
Sie Sind unser Hausverwaltungskunde (Wohnungseigentumsverwaltung oder Miethausverwaltung) und wollen einen Online-Zugang? Einfach hier bitte klicken und mit dem Kennwort „Zugang“ Ihr Passwort anfordern. Gleiches gilt auch, wenn Sie Ihr Passwort vergessen haben.
Unser Leistungskatalog:
- alle Aufgaben nach den §§ 27 und 28 WEMoG.
- Erstellen von Wirtschaftsplänen, Ausweis der Verteilung je Kostenart in Form von Einzel-Wirtschaftsplänen je Sondereigentum.
- Einladen und Durchführen einer Jahresversammlung einschließlich der dazu notwendigen Vorbereitungsarbeiten.
- Veranlassen und Überwachen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach vorheriger Rücksprache mit den Eigentümern (Preisanfragen, Ausschreibungen, Beratung, Auftragsvergabe und Rechnungskontrolle)
- Veranlassen und Überwachen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach vorheriger Rücksprache mit den Eigentümern (Preisanfragen, Ausschreibungen, Beratung, Auftragsvergabe und Rechnungskontrolle).
- Je nach Bedarf Ortstermine.
- Erfassen der Verbrauchswerte (Heizölbestand, Wasser-/Stromverbrauch). Rechtzeitige Disposition und Bestellung des Heizöls.
- Überwachen von Zahlungseingängen; Rechnungskontrolle (auch im Umfang und Höhe). Die WEG-Konten werden als „Offene Fremdkonten“ geführt, d.h. wirtschaftlich Berechtigte sind die Wohnungseigentümer.
- Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung.
- Kontrolle des Hausmeisters.
- Sie erhalten einen online-Zugang zu Ihren Dokumenten für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit haben Sie direkten Zugriff auf Ihre Abrechnungen, alle Versicherungsnachweise, Energieausweis, Beschlusssammlung, u.s.w. Der positive und nachhaltige Nebeneffekt ist die Einsparung von Papier und Porto.
Sie wollen ein unverbindliches Angebot erhalten?
Einfach eine E-Mail senden an info@nowak-ag.de
- Verwalten und Disponieren von Geldmitteln auf Girokonten, Sparkonten usw.
- Erstellen der Jahresabrechnung. Abrechnen und Veranlassen von Heizkostenabrechnungen nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
- Bearbeiten von Schadensmeldungen bei Versicherungsfällen (z.B. Rohrbruch) einschl. Veranlassen der Schadensbeseitigung.
- Maßnahmen zur Fristwahrung oder zum Abwenden von Rechtsnachteilen für die Gemeinschaft
- Telefon- und Schriftverkehr mit den Wohnungeigentümern, Behörden, Handwerkern und Dritten, soweit es die gemeinschaftlichen Belange betrifft.
- Mit einem langjährigen erprobten einheimischen Handwerkerstamm werden alle anstehenden Reparaturen, im Rahmen unserer Hausverwaltungsleistungen, fach- und termingerecht abgewickelt. Durch den ständigen Einsatz von örtlichen Handwerkern in all den von uns verwalteten Wohnanlagen,sind die Reaktionszeiten im Normalfall sehr kurz.
- Durchführung von Informations- und Beratungsgesprächen mit dem Verwaltungsbeirat.
Miethausverwaltung (Wohnimmobilienverwalter)
in Berchtesgaden und Umgebung
- Veranlassen und Überwachen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach vorheriger Rücksprache mit dem Eigentümern (Preisanfragen, Ausschreibungen, Beratung, Auftragsvergabe und Rechnungskontrolle).
- Je nach Bedarf Ortstermine.
- Erfassen der Verbrauchswerte (Heizölbestand, Wasser-/Stromverbrauch).
Rechtzeitige Disposition und Bestellung des Heizöls. - Überwachen von Zahlungseingängen; Rechnungskontrolle (auch im Umfang und Höhe). Die Konten führen wir als Treuhandkonto oder auf Ihren Namen.
- Komplettes Mieterinkasso inkl. Mahnwesen und ggf. Einschaltung eines Rechtsanwaltes.
- Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung.
- Kontrolle des Hausmeisters.
- Verwalten und Disponieren von Geldmitteln auf Girokonten, Sparkonten usw.
- Erstellen der Jahresabrechnung. Abrechnen und Veranlassen von Heizkostenabrechnungen nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
- Bearbeiten von Schadensmeldungen bei Versicherungsfällen (z.B. Rohrbruch) einschl. Veranlassen der Schadensbeseitigung.
- Automatische Überwachung des richtigen und in voller Höhe gegebenen Versicherungsschutzes mit günstigen Prämien aufgrund unserer Rahmenverträge
- Maßnahmen zur Fristwahrung oder zum Abwenden von Rechtsnachteilen für den Hauseigentümertümer.
- Telefon- und Schriftverkehr mit den Mietern, Behörden, Handwerkern und Dritten.
Mit einem langjährigen erprobten einheimischen Handwerkerstamm, werden alle anstehenden Reparaturen fach- und termingerecht abgewickelt. Durch den ständigen Einsatz von örtlichen Handwerkern in all den von uns verwalteten Wohnanlagen, sind die Reaktionszeiten im Normalfall sehr kurz.
Durchführung von Informations- und Beratungsgesprächen mit dem Hauseigentümer.
Sie wollen ein unverbindliches Angebot erhalten?
Einfach eine E-Mail senden an info@nowak-ag.de
Gerne erläutern wir Ihnen unsere Miethaus-Hausverwaltungsleistungen.
Nowak Hausverwaltung Kolumnen
Aber wie finde/n ich/wir eine gute Hausverwaltung?
Unsere Checkliste
- Wenn Sie einen ordentlichen Verwalter suchen, sollten Sie sich sein Büro ansehen?
- Welche EDV-Ausstattung hat Ihr Verwalter?
- Wie weit liegt der Bürositz zum Verwaltungsobjekt entfernt?
- Ist schnelles Handeln möglich?
- Verfügt Ihr Verwalter über einen guten Handwerkerstamm, der auch im Notfall anrückt?
- Wie steht der Verwaltervertrag aus, sind alle üblichen Grundleistungen enthalten oder muss man für jede Extraleistung gesondert bezahlen?
- Sind regelmäßige Ortstermine vorgesehen?
- Wie funktioniert das Mahnwesen für Mietzahlungen beziehungsweise Wohngeldzahlungen?
- Wie werden die Konten geführt, wer hat Kontovollmacht?
- Wie sehen die Abrechnungen aus, sind diese für den Wohnungseigentümer beziehungsweise Mieter verständlich?
- Wie wird in einer WEG-Anlage die Instandhaltungsrücklage angelegt?
- Gibt es normale Öffnungszeiten?
- Welche und wie ausgebildete Mitarbeiter beschäftigt er?
- Steht ein fest zugeordneter Ansprechpartner für das Haus zur Verfügung?
- Verfügt er über Referenzen, die er Ihnen nennen kann?
- Werden auch kleinere Anlagen ab 6 Wohneinheiten angenommen?
Besonders wichtig ist es aber auch, dass Ihr Verwalter ausreichend versichert ist, wenn einmal Vermögensschäden auftreten sollten. Schließlich sind auch die Verwaltungsangestellten Menschen und auch diesen können ungewollte Fehler unterlaufen.
Oft stellt sich auch die Frage: Ist ein Verwalter nach dem WEMoG Pflicht?
Viele glauben es, bei großen Wohnanlagen ist es wohl die Regel, aber eine Pflicht für einen Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz gibt es nicht, so der Immobilienexperte Armin Nowak, Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.
Im Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz steht auch nach der Reform keine Bestimmung, wonach eine Eigentümergemeinschaft verpflichtet ist, einen Verwalter zu bestellen. Es wird daher bei vielen kleinen Gemeinschaften bis etwa 4 Wohneinheiten überhaupt kein Verwalter bestellt, wobei dies nicht generell ausgeschlossen sein darf.
Allerdings ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ohne einen professionellen Wohnungseigentumsverwalter praktisch nicht möglich, da er ein besonderes Organ ist. Daher kann seine Bestellung auch in der Teilungserklärung gemäß § 19, Abs. 2; Nr. 6 WEMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) nicht ausgeschlossen werden. Wenn es also keine Hausverwalter gibt, hat jeder Wohnungseigentümer gemäß $ 19, Abs. 2, Nr. 6 WEMoG das Recht, einen zertifizierten Verwalter als besonderes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verlangen, außer es sind weniger als neun Sondereigentümer. (A.N. Kolumnen)
Erhaltungsrücklage
Das ist der gesetzliche Hintergrund
Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere auch die Ansparung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, § 19 Abs. 2 Nr. 4 Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), so Armin Nowak Vorstand der Nowak Immobilien AG.
Bezweckt wird mit der Ansparung der Erhaltungsrücklage die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft. Treten unerwartete Reparaturen oder größere Sanierungen auf, sollen die dafür erforderlichen Mittel zumindest zu einem Großteil vorhanden sein.
Soweit in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung nicht bereits die Ansparung einer Erhaltungsrückstellung festgelegt ist, gilt Folgendes:
Eine gesetzliche Verpflichtung zur Ansparung einer Erhaltungsrücklage besteht nicht. Ob und in welcher Höhe eine Erhaltungsrücklage gebildet wird, bleibt daher den Wohnungseigentümern überlassen. Diese können daher auf der Eigentümerversammlung eine etwaige Ansparung der Erhaltungsrücklage mehrheitlich beschließen – oder eben nicht.
Allerdings hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, den er notfalls gerichtlich durchsetzen kann, Dazu gehört auch der Anspruch auf die Ansparung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.
Die anzusparende Erhaltungsrücklage muss angemessen sein, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEMoG. Was genau angemessen ist und wie hoch die Erhaltungsrücklage zu sein hat, ist gesetzlich nicht geregelt. Abzustellen ist daher darauf, wie die Erhaltungsrücklage eines „verständigen und vorausschauenden Eigentümers“ aussehen würde. Das wiederum hängt von den individuellen Gegebenheiten der Eigentumswohnanlageanlage und der Berechnungsweise ab. Bei den jeweiligen Gegebenheiten sind Alter, Zustand, Größe, Ausstattung, Lage und Reparaturanfälligkeit des Objekts berücksichtigen. Weiterhin hängt die Erhaltungsrücklage auch von den finanziellen Möglichkeiten der Wohnungseigentümer ab, so der Immobilienexperte Armin Nowak.
Zur Berechnung der Angemessenheit Instandhaltungsrücklage bestehen verschiedene Möglichkeiten. Die Rede ist von Peters´sche Formel und Formel von Hauff, aber auch von bestimmten Sockelbeträgen aufgrund einer Empfehlung vom Verband Deutscher Hausverwalter e. V. (VDH).
In der Praxis anerkannt ist die Berechnung der Erhaltungsrücklage anhand der Bestimmung des § 28 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV), was dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 21.06.2002, Az.: Wx 123/02). Diese Berechnung stammt aus dem sozialen Wohnungsbau und stellt auf die Bezugsfertigkeit des Objektes ab. Liegt die Bezugsfähigkeit am Ende des Kalenderjahres
- weniger als 22 Jahre zurück, dürfen maximal 7,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr
- mindestens 22 Jahre zurück, dürfen maximal 9 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr
- mindestens 32 Jahre zurück, dürfen maximal 11,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr
angesetzt werden. Ist im Objekt ein Aufzug vorhanden, erhöht sich der jeweilige Betrag um 1 Euro. Diese Berechnung berücksichtigt auch den Erfahrungsgrundsatz, dass mit zunehmendem Alter des Objektes dessen Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf steigt, so dass damit auch eine höhere Erhaltungsrücklage zu bilden ist, so Nowak.
Ebenso anerkannt ist, dass eine Erhaltungsrücklage von 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr nicht ausreichend ist (Amtsgericht (AG) Neustadt am Rübenberge, Urteil vom 09.02.2015, Az.: 20 C 687/114).
Insgesamt ist festzuhalten, dass die Wohnungseigentümer bei der Bemessung der Ansparung der Instandhaltungsrücklage und des dafür erforderlichen jährlichen Betrags einen weiten Ermessensspielraum haben. Nur dann, wenn die betreffenden Ansätze deutlich überhöht oder untersetzt sind, kommt ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung in Betracht (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 05.10.2000, Az: 2Z BR 59/00).
Hat dagegen die Erhaltungsrücklage eine angemessene Höhe überschritten, können die Wohnungseigentümer die Auflösung des überangemessenen Betrages mehrheitlich beschließen, sofern keine entgegenstehenden Vereinbarungen existieren (OLG Saarbrücken, Beschluss vom 20.07.1998, Az.: 5 W 110/98). (A.N. Kolumnen)
