Die COVID-19-Pandemie bedeutet für gewerbliche Mieter Umsatzeinbußen.

Viele gewerbliche Mieter werden sich fragen, wie sich das auf das Mietverhältnis auswirkt. Können Mietzahlungen wegen der COVID-19-Pandemie verweigert werden?

Nein. Nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung, das aus dem geltenden Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht abzuleiten ist bedeutet dies, jedermann hat für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen, so der Immobilienexperte Armin Nowak aus Berchtesgaden. Eine ordentliche bzw. auch die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges sind, sobald der Kündigungsgrund des § 543 II 1 Nr. 3 BGB vorliegt, also der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, nach derzeitigem Stand gerechtfertigt.

Die behördlich angeordnete Schließung oder die eigenverantwortliche Schließung aus wirtschaftlichen Gründen durch den Mieter stellen keinen Mietmangel dar. Die Maßnahmen selbst, stellen auch keine höhere Gewalt dar, sondern sind nur Folge der Reaktion der staatlichen Behörden auf die aktuelle Lage in Deutschland und international. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränken werden nach der bisherigen Rechtsprechung nur als Mangel angesehen, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen (vgl. (z.B. BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09). Vorliegend handelt es sich aber um rein betriebsbezogene hoheitliche Eingriffe. Das Risiko der Betriebsart trägt der Vermieter. Ein Mangel aufgrund der Beschaffenheit der Mietsache liegt gerade nicht vor.

Die einzige Möglichkeit, die Armin Nowak empfehlen kann, ist hier ein Anspruch auf Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage, wobei jedoch die Risikoverteilung des Mietvertrages zu berücksichtigen ist. Bisher ist nach meinen Recherchen aber die Rechtsprechung ausgesprochen restriktiv bei der Anwendung dieses Rechtsinstituts. Ob die Gerichte Ihre Rechtsprechung anpassen, oder aber auf gesetzliche Maßnahmen seitens des Gesetzgebers warten werden, ist derzeit nicht vorauszusehen und wird sich in der Zukunft zeigen. Wichtig ist, dass die hohen Umsatzeinbußen der COVID-19-Pandermie im Interesse aller vermieden werden.