Nowak Immobilien AG in Berchtesgaden Marktbericht Berchtesgadener Land

Immobilien Marktbericht Frühjahr 2024 für Südostoberbayern

Immobilienexperte Armin Nowak aus Berchtesgaden

Die Nullzinspolitik der vergangenen Jahre hat Vielen den Traum von den eigenen vier Wänden ermöglicht. Günstige Finanzierungen machten Manches möglich. Doch wie geht es weiter? Kommt der Immobilien-Crash oder ist er schon da?

Die Lage auf dem Immobilienmarkt ist für Wohnimmobilien des Bestandes als noch gut zu beurteilen. Es machen sich aber bereits negative Auswirkungen auf Grund des steigenden Zinsniveaus und vor allem auf Grund der Zurückhaltung von Kaufinteressenten und Investoren auf Grund der Probleme durch die stark steigenden Energiekosten bemerkbar. Insbesondere ist eine Stagnation im Neubaubereich festzustellen. Für Bestandsimmobilien sind nach den vorliegenden Informationen längere Vermarktungszeiten zu erwarten, so Vorstand und Immobilienexperte Armin Nowak.

Gefragt sind hier insbesondere hochwertige Immobilien in guten bzw. sehr guten Lagen. Kaufinteressenten, die den Kauf des Wohneigentums mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanzieren müssten, verhalten sich aufgrund der stark gestiegenen Finanzierungskosten weiterhin zurückhaltend und sind am Markt kaum präsent. Wer dagen keine Finanzierung benötigt, kann mittlerweile aus einer Vielzahl von Immobilien auswählen.

Angesichts des stockenden Abverkaufs ist die Zahl der am Markt offerierten Häuser und Wohnungen zum Kauf seit der Zinswende stetig angestiegen., so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. Immobilienverkäufer lernen allmählich, dass ihre Preisforderungen nicht mehr durchsetzbar sind, so kommt es immer häufiger nach Preisverhandlungen zu erheblichen Preiskorrekturen nach unten.

Vor allem Bauträger haben es schwierig: Der Preisrückgang für Neubauten ist nicht mehr zu übersehen, während gebrauchte Immobilien in TOP-Lagen noch relativ stabil bleiben. Diese Entwicklungen führen höchstwahrscheinlich zu einem Rückgang der Neubauzahlen, auch im Berchtesgadener Land, so die Aufsichtsratsvorsitzende der Nowak Immobilien AG, Ursula Hölzl.

Es gibt auch eine positive Prognose mit der derzeit verlangsamten Inflation sowie wieder erschwinglicher Baumaterialien. Angesichts der immer weiter steigenden Mietkosten kann ein Kauf wieder interessanter werden. Interessenten mit dem Wunsch nach Eigentum sollten beim Kauf aber vor allem die steigenden Kreditzinsen, Instandhaltungskosten sowie Baukosten beachten.

Die Entwicklung der Preisindizes  (Quelle: Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e. V.)

In der vdp-Transaktionsdatenbank vom Verband deutscher Pfandbriefbanken werden auf der Ebene einzelner Immobilien neben Kaufpreisen und Mieten Angaben zu den wertbeeinflussenden Eigenschaften systematisch erfasst. Auf Grundlage dieses Datenpools werden Immobilienpreisindizes erzeugt, die die reine Preisbewegung auf dem Immobilienmarkt wiedergeben. Mehr als 700 Banken übermitteln quartalsweise Daten von echten Verkaufsfällen, die in die Transaktionsdatenbank einfließen und ausgewertet werden.

Viele Immobilienbesitzer stehen in den kommenden Jahren vor einer Refinanzierung. Und diese dürfte in Zukunft deutlich teurer werden. Es ist ein wirklich giftiger Cocktail entstanden, der so manchem das Genick brechen könnte. In Zeiten allgemein steigender Lebenshaltungskosten und teurer Energiepreise dürften viele Menschen Probleme bekommen, ihre Raten noch zu bedienen. Mit der Anschlussfinanzierung steigen die Hypothekenzinsen, die Nebenkosten steigen ebenfalls und wer bisher nicht in ausreichendem Maße getilgt hat, muss mit deutlich höheren Raten rechnen.

Bei all den negativen Nachrichten darf man nicht vergessen, selbst wenn die Immobilien 15 % günstiger werden, dass man immer noch auf dem Preisniveau von Anfang 2020 ist, so Vorstand und Immobilienexperte Armin Nowak.

Im Gewerbebereich gibt es auch im Berchtesgadener Land immer mehr Leerstände. Diese Leerstände sollten aber als Chance gesehen werden. So kommt eine Abwärtsspirale in Gang. Je mehr nicht filialisierte Einzelhändler aus dem Markt ausscheiden – sei es durch die Geschäftsaufgabe oder eine Insolvenz – desto sichtbarer wird der Leerstand an Handelsimmobilien. Innenstädte mit vielen leeren Ladenlokalen sind wiederum nicht attraktiv für Verbraucher, die in der Folge noch stärker über andere Vertriebsformen (Internet) kaufen. Um diese Spirale zu durchbrechen, braucht es neue Konzepte. Und zwar solche, die Leerstände als Chance begreifen. Dadurch könnten Ladenmieten sinken, es könnte Platz für neue Nutzungsformen wie Co-Working und Wohnen, Bildungs- und Gesundheitsdienstleistungen entstehen – und darüber wieder mehr Menschen in die Städte und Gemeinden kommen.

Eine HDE-Umfrage der Creditreform und Handelsblatt Research hat ergeben, dass die Menschen einen größeren Mix aus Angeboten durchaus schätzen. Für den stationären Mode- und Einzelhandel könnte das der Hoffnungsschimmer sein, um gemeinsam mit anderen Dienstleistern und Unternehmern die Einzelhandelslandschaft in den Zentren und Fußgängerzonen neu zu erfinden.

Stand: 01.03.2024

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