Nowak Immobilien AG in Berchtesgaden Marktbericht Berchtesgadener Land
Immobilien Marktbericht Herbst 2022 für das Berchtesgadener Land und Südostoberbayern
Sowohl die Energiekosten als auch die Zinsen steigen. Das sorgt aus Sicht einiger Immobilienexperten dafür, dass der Immobilienboom ein Ende haben könnte – und möglicherweise kommt das Ende schon bald.
Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung seien die Bürger schon heute nicht mehr bereit, noch mehr Geld fürs Wohnen auszugeben. Das Institut rechnet damit, dass die Nachfrage bei hohen Kaltmieten sinkt. Die Deutsche Bank dagegen vermutet, dass 2024 Anleihen wieder attraktive Renditen bieten könnten – wodurch die „Nachfrage schlagartig“ einbrechen könnte. Und das hätte Preiskorrekturen nach unten zur Folge.
„Am Horizont ziehen erste dunkle Wolken auf". Und diesmal droht Ungemach von einer Seite, die lange Zeit keine Rolle zu spielen schien: die Fremdfinanzierung. Viele Nachfrager am Immobilienmarkt können ihren Kaufpreis nicht annähernd mit Eigenkapital bezahlen. Sie verschulden sich dann bei einem Kreditinstitut mit einer Hypothek, für die die Immobilie als Sicherheit dient. Das war in den letzten Jahren eine komfortable Angelegenheit, weil die Zinsen von der Europäischen Zentralbank (EZB) unter null gedrückt wurden und weil die Banken händeringend nach sicheren Kreditvergabemöglichkeiten suchten. Eine Baufinanzierung zu bekommen war daher leicht und historisch gesehen extrem billig. Vor allem gingen die Belastungen bei sinkenden Zinsen und gleichzeitig steigenden Einkünften auch relativ stark zurück.
Als weiterer Grund gilt, dass sich immer weniger Eigenheimkäufer angesichts der stark gestiegenen Preise ein Häuschen leisten können. Wobei auch die um zwei Prozentpunkte höheren Hypothekenzinsen eine Rolle spielen. „Viel ruhigere und normalisierte Marktbedingungen“, erwartet daher der Immobilienexperte Armin Nowak.
„Wohnungsbaukredite sind vor dem Hintergrund stark steigender Preise schlicht risikoreicher geworden“, weil sich der Trend schnell umdrehen kann. Die Verschuldung der Immobilienkäufer nimmt zu: Diese finanzieren einen immer höheren Anteil ihrer Anschaffungskosten über Kredite und bringen immer weniger Eigenkapital mit. Zu denken gibt eine Umfrage des Kreditvermittlers Interhyp. Gut die Hälfte der Befragten gab an, dass für sie Immobilien am gewünschten Wohnort kaum bis gar nicht mehr zu finanzieren sind.
Im Berchtesgadener Land waren daher insbesondere gebrauchte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sehr gefragt, so Vorstand und Immobilienexperte Armin Nowak. Dabei wurden im Landkreis für gebrauchte Eigentumswohnungen zwischen EUR 3.800,- bis EUR 4.500,- je m² bezahlt. Die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen erreichen mittlerweile in einer Spanne von EUR 6.000,- bis EUR 7.000,- mit steigender Tendenz, da das Bauen ja nicht günstiger wird, weil Bauland, Baumaterial und Handwerker fehlen.
Die Bundesbank nennt mehrere Preisangaben, um ihre Warnungen von einer Blase zu untermauern. Demnach erhöhten sich die Preise für Wohneigentum nach Zahlen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken im vergangenen Jahr um 11,3 Prozent (Vorjahr: 7,5 Prozent). Immobilien verzeichnen dagegen seit längerer Zeit deutliche Wertzuwächse auf. Deshalb profitieren Eigentümer lieber von den steigenden Preisen und behalten ihre Immobilien. Diese Entwicklung verstärkt die Angebotsknappheit im Berchtesgadener Land mit einem daraus resultierenden Verkäufermarkt weiter stark, so die Aufsichtsratsvorsitzende der Nowak Immobilien AG, Ursula Hölzl.
Die Mieten im Landkreis steigen weiter nach oben. „Bezahlbare Wohnungen bleiben daher nach wie vor Mangelware.“.
Stand: 05.09.2022
Zur sofortigen Veröffentlichung. Abdruck honorarfrei. Belegexemplar erwünscht. Der aktuelle Marktbericht erscheint alle sechs Monate neu.