Der Immobilienmarkt wird auch durch falsche Quadratmeterpreisangaben für Mieten und Eigentumswohnungen in den Immobilien-Internetbörsen angeheizt.

Viele Verkäufer denken, wenn sie ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen, sie sehen einfach in den Immobilien-Internetbörsen nach, welche durchschnittlichen Quadratmeterpreise dort angegeben sind. Grundsätzlich wäre dies, wenn die Menge, die für eine statistische Basis-Erhebung da wäre, mögliche. Eine hohe Menge an Ausgangsdaten ist aber bestenfalls bei Großstädten vorhanden, nicht aber für kleinere Gemeinden.

Jeder, der mit Statistik zu tun hat, weiß: Es kommt auf eine ausreichende Zahl der Vergleichswerte an, wie gut diese am Ende wird, so der Immobilienexperte Armin Nowak, Vorstand von Nowak Immobilien aus Berchtesgaden.

Tatsache ist, dass derzeit aufgrund der hohen Nachfrage nicht mehr alle Immobilienobjekte in die Internetdatenbanken wandern, da diese unter der Hand oder spätestens beim Immobilienmakler sofort verkauft werden. Viele Makler inserieren zudem auch nicht mehr in den führenden Immobilienportalen, da diese in der letzten Zeit die Preise sehr stark angehoben haben. Was bleibt, sind völlig überteuerte Ladenhüter und hochpreisige Neubaueigentumswohnungen. Bei Mieten sind es völlig überteuerte Wohungen, wobei die Mieter, wegen des geringen Angebotes, oft keine Wahl haben. Aus diesen wenigen völlig überteuerten Preisen bilden die Immobilieninternet-Datenbanken nun ihren Quadratmeterpreisvergleich, der dann natürlich völlig falsch und überhöht ist. Die Verkäufer gehen dann mit sehr hohen Preisen in den Markt und verstehen nicht, warum ein Verkauf nicht möglich ist. Schlimm wird es dann, wenn sie eine kostenlose Internetverkaufsberechnung bestellen, die ebenfalls aus diesem völlig unbrauchbaren Datenmaterial errechnet wird, was ihre Eigentumswohnung wert sein soll. Gleiches gilt für die Mietwohnungen.

Eine reelle Bewertung  ist daher nur mit einem kompetenten Immobilienmakler oder Bewertungssachverständigen möglich, der entsprechende Marktkenntnisse hat. (A.N. Kolumnen)

Wie Sie Immobilien in der Krise verkaufen

Die Auswirkungen der Corona-Krise (COVID-19) auf die Wirtschaft sind breit gestreut und treffen nicht nur potenzielle Immobilienkäufer, sondern auch Immobilienbesitzer.

Viele Eigentümer entscheiden sich daher erst aus einer Notlage dafür, ihre Objekte zu verkaufen, um finanzielle Mittel freizumachen und beispielsweise eine Privatinsolvenz zu verhindern, so Immobilienexperte Armin Nowak. Es gibt auch positive Tendenzen, wie in München, laut einem Bericht von Cash-online.

Da ein Verkauf in einer Notsituation oft unter Zeitdruck geschieht, neigen viele Verkäufer dazu, übereilt vorzugehen und die Immobilie möglicherweise unter Wert zu verkaufen. Um das zu vermeiden, ist es empfehlenswert, sich zunächst ausgiebig über das Thema Immobilienverkauf zu informieren und unter Umständen die Hilfe eines seriösen Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen.

Neben der Zeitersparnis, die durch die Beauftragung eines kompetenten Maklers, wie die Nowak Immobilien AG entsteht, gehört auch eine durch geplante und professionelle Schritte bedingte Steigerung des Verkaufserlös zu den wesentlichen Vorteilen eines Verkaufs mit Immobilienmakler. (A.N. Kolumnen)

Jetzt kommt das „Bestellerprinzip light“ und was bringt ein professioneller Makler?

Nachdem das Bestellerprinzip für Mieter ab 01.06.2015 eingeführt wurde, gibt es jetzt demnächst eine Reform für die Maklergebühren.

Man hat sich auf das „Bestellerprinzip light“ geeinigt. Es ist geplant, wer den Makler einschaltet, was meistens der Verkäufer macht, muss ihn auch zumindest zur Hälfte bezahlen, so der IVD-Regionalbeirat und Immobilienexperte Armin Nowak, Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Der Käufer kann sich künftig freuen, muss er doch dann dem Makler maximal die gleiche Provision bezahlen, die der Verkäufer dem Makler bezahlt. Vorbei ist es dann mit den unseriösen Angeboten einiger Maklerunternehmen wie „Für den Verkäufer alles umsonst“. Der Markt wird sich somit bereinigen und nur noch kompetente Immobilienmakler werden überleben. Viele Kunden wissen nicht, was ein professioneller Makler überhaupt für sie leistet und worin der Nutzen liegt.

Mit der Unterstützung und Einbeziehung eines Maklers liegt der erzielte Verkaufspreis laut einer Studie des iib-Institut deutlich häufiger über dem Angebotspreis, und zwar 15 Prozent der Fälle, verglichen mit 6 Prozent ohne Maklerunterstützung. Dies ist auf die „realistische Preiseinschätzung “ des Maklers zurückzuführen. Die Analyse dieses Instituts hat gezeigt, dass der richtige Angebotspreis „entscheidend für den Verkaufserfolg“ ist und die gesamte Dauer des Vermittungsprozesses. Wer über dem Marktwert anbietet, muss mit einer acht Mal so langen Verwertungsdauer rechnen und erzielt im Durchschnitt einen deutlich geringeren Verkaufspreis als Verkäufer, die zum oder knapp unter dem tatsächlichen Marktwert anbieten, so Armin Nowak.

Wer also von Anfang an mit einem erfahrenen Immobilienmakler arbeitet, profitiert von dessen korrekter Einschätzung des Immobilienwerts und seiner professionellen Verkaufsstrategie. (A. N. Kolumnen)

Steuerfalle Immobilienverkauf

Achtung Steuerfalle beim Immobilienverkauf. Vermeiden Sie eine mögliche Spekulationssteuer!

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren, müssen Sie einen evtl. Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Maßgeblich für die 10-Jahresfrist ist jeweils das Datum des Notarvertrages – nicht der Lastenübergang!

Wie umgehen Sie die Steuerfalle Immobilienverkauf? Dazu sieht der Gesetzgeber zwei Ausnahmen vor:

1.) Wenn im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist ein Verkauf steuerfrei.

2.) Gleiches gilt, wenn Eltern ihrem Kind eine Wohnung zur Erfüllung ihrer Unterhaltspflicht (also unentgeltlich) zu ausschließlich eigenen und zeitlich ununterbrochenen Wohnzwecken überlassen (Az. 8 K 2166/14 FG Baden-Württemberg). Die Selbstnutzung des Kindes ist mit der Selbstnutzung der Eltern gleichgestellt, solange das Kind nicht das 25. Lebensjahr vollendet hat. Ein Mietvertrag mit dem Kind wäre allerdings steuerschädlich.

Anders verhält es sich bei einer Selbstnutzung.

Die Selbstnutzung bei einem längerfristig geplanten Verkauf bietet einen kleinen Gestaltungsspielraum hinsichtlich des Zeitraums. Steuerfrei ist ein evtl. Gewinn dann, wenn im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken (selbst oder Kind s. o.) genutzt wurde. Zum Beispiel: Die Selbstnutzung beginnt am 01.01.2017. Ein Verkauf in 2018 und in 2019 wäre steuerschädlich. Im Januar 2020 wäre der Verkauf dann steuerfrei, nach nur 25 Monaten.

So wird ein Gewinn aus dem privaten Immobilienverkauf berechnet:

Verkaufserlös
– Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten)
– nachträgliche Herstellungskosten bei Neubauten
= vorläufiges Ergebnis

– In Abzug gebracht werden können die Werbungskosten. Hierzu zählen Zeitungs- und Onlineinserate, Maklergebühren, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Telefonkosten, Fahrtkosten, Räumungskosten, Vorfälligkeitsentschädigung, Renovierungskosten nach Beendigung der Nutzung, Schuldzinsen für die Zeit des Leerstands, evtl. verbleibende Schuldzinsen nach dem Verkauf (BFH Az. IX R 67/10).
+ Hinzugerechnet werden in Anspruch genommene Abschreibungen (!).
= Gewinn (evtl. Verlust) aus dem Verkauf

Einen Freibetrag gibt es nicht, nur eine Freigrenze von 600,00 €, gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte.

Die Spekulationssteuer ist in dem Jahr zu entrichten, an dem der Gewinn zugeflossen ist (Zuflussprinzip).

Erbschaften und Schenkungen

Wichtig ist der Anschaffungszeitpunkt und die Nutzung durch den Erblasser/Schenker. Liegt der Zeitpunkt mehr als 10 Jahre zurück, können Sie sofort verkaufen, egal ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet war. Ist die Zehnjahresfrist noch nicht verstrichen, gelten die gleichen Regelungen wie oben.

Ferienwohnungen

Wenn eine Ferienwohnung verkauft wird und zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Verkauf 10 Jahre vergangen sind, ist der Verkauf steuerfrei. Wenn sie jedoch im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist auch hier ein Verkauf steuerfrei. Selbst dann, wenn die Immobilie nur zeitweise genutzt wurde, in der übrigen Zeit aber als Wohnraum zur Verfügung stand (BMF-Schreiben v. 05.10.2000, Rz. 22). Die Eigennutzung ist nachzuweisen.

Wichtige Hinweise: Dies ist keine Steuerberatung. Wir zitieren nur geltende Gesetze und die aktuelle Rechtsprechung. Wegen des komplexen Themas empfehlen wir immer die Hinzuziehung eines Steuerberaters. (A.N. Kolumnen)

Was nichts kostet, ist nichts wert.

Viele Immobilienmakler überschlagen sich derzeit mit kostenlosen Bewertungen von Immobilien. Dabei wollen sie einfach nur an Verkaufsaufträge herankommen.

Der Immobilienmarkt spielt immer noch verrückt, die Preise kennen kein Halten nach oben. Besonders trifft dies auf die Großstädte wie Berlin oder München zu. Also was liegt näher, so wie es viele Immobilien-Internetplattformen praktizieren, eine kostenlose Immobilienbewertung anzubieten, so der Immobilienexperte Armin Nowak, Vorstand der Nowak Immobilien AG und Vorsitzender vom Haus- und Grundbesitzerverein Berchtesgaden e.V.

Doch schon Albert Einstein wusste, dass der Mensch bei allen Billigangeboten, die jeder gern wahrnimmt, auf Dauer doch mehr sucht als das Kostenlose, das Billige, das Gewöhnliche, das, was ohne Anstrengungen sofort zu haben ist.

Tatsache ist, dass derzeit aufgrund der hohen Nachfrage nicht mehr Immobilienobjekte auf den Markt kommen können, als überhaupt vorhanden sind. Was bleibt, sind völlig überteuerte Ladenhüter und hochpreisige Neubaueigentumswohnungen. Trotzdem ist der Konkurrenzkampf groß unter den Immobilienmaklern, sodass sich diese nur damit zu helfen wissen, Ihr „Know-how“ gratis zur Verfügung zu stellen. Anscheinend ist nur die kostenlose Wertermittlung und dann auch noch möglicherweise die kostenlose Vermittlung für den Verkäufer interessant. Es stellt sich hier die Frage, wovon der Makler eigentlich noch leben will?

Dabei geben sie der Qualität ihrer eigenen Arbeit selbst sehr schlechte Noten, weil diese nur kostenlos angeboten wird, und geben damit zu, dass ihre Arbeit nichts wert ist. Die eigentliche Frage, die sich der Verkäufer dann zu Recht stellt: Benötige ich überhaupt noch einen Immobilienmakler?

Fazit: Eine reelle Bewertung ist daher nur mit einem kompetenten Immobilienmakler oder Bewertungssachverständigen möglich, der entsprechende Marktkenntnisse hat und die selbstverständlich auch etwas kostet. (A. N. Kolumnen)

Gerade in der Urlaubszeit sind Ferienwohnungen gesucht wie noch nie - aber auch in deutschen Landen.

Wenn von Ferienimmobilien gesprochen wird, denken viele Käufer nur an das südliche Ausland wie Spanien, Italien, Ungarn, Kroatien oder Österreich. Tatsächlich gibt es aber auch im Voralpengebiet im Chiemgau, Rupertigau oder im Berchtesgadener Land ebenfalls Ferienimmobilien.

Im Berchtesgadener Land mit Rupertigau kostet der Traum von Wohnen im Schnitt gerade mal um die 200.000.- Euro und besteht aus zwei bis drei Zimmern. Nicht nur Wanderer oder Skifahrer kommen auf ihre Kosten, nein auch der Kapitalanleger. Er kann sein Vermögen in einer kleinen Ferienwohnung anlegen, welche sich in einem typischen Haus im bayerischen Landhausstil befindet. Auch sind keine speziellen landestypischen Kenntnisse von Grundstückskaufverträgen notwendig mit den damit verbundenen Risiken, da das deutsche Gesetz gilt und in Deutsch beurkundet wird.

Was diese abwechslungsreiche oberbayerische Landschaft um den Watzmann und den Chiemsee so beliebt macht, ist auch die günstige Lage zu Österreich und Italien. Salzburg, die bekannte Mozartstadt mit einem eigenen Flughafen, liegt direkt vor der Haustüre, so Armin Nowak, IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Eine Immobilie im bayerischen Voralpengebiet oder im Chiemgau gilt als sichere Kapitalanlage. Der Urlaubsgenuss ist sozusagen die zusätzliche Naturaldividende. Diese Preisstabilität ist fast schon zu einem Markenzeichen geworden. (A.N. Kolumnen)

Zerstört der Internethandel den stationären Handel?

Eine Entwicklung, die absehbar war. Viele Händler verharrten jahrelang in einer Art Schockstarre und hofften, dass sie das Phänomen Amazon irgendwie überleben würden. Doch das hat sich geändert: Auch hierzulande wird mittlerweile massiv digital aufgerüstet, um nicht von den Onlineriesen aus den USA oder China überrollt zu werden.

Da haben es Einzelhändler und Shopping-Center sehr viel schwerer. Die kommen mit komplizierten Sprüchen wie Service, Einkaufserlebnis, Erlebniswelt oder persönliche Beratung daher. Aber viel leichter setzt sich im Kopf des Verbrauchers die Gedankenbrücke „E-Commerce=clevere Logistik“ fest oder der Argwohn, „wenn alle am Computer bestellen, muss doch in den Einkaufszentren der Städte weniger los sein“.

Allen großen Sprüchen zum Trotz wird der Internethandel auch dieses Jahr hierzulande die erste Wegmarke von 10 Prozent vom Einzelhandelsumsatz noch nicht erreichen. „Das heißt: mehr als neun Zehntel gehen immer noch ganz konventionell über die Ladenkasse.“ Das bedeutet, der stationäre Handel ist noch nicht tot und hat eine Überlebenschance, wenn er denn bereit ist, neue Wege zu gehen.

Besonders interessant wird dies, wenn man versucht, ein Auto pur im Internet zu kaufen, ohne Probefahrt, Beratung, Anlaufstelle für Beschwerden – das klingt schon schwieriger. Hier kann das Internet den Suchvorgang, das Heraussuchen von technischen Daten oder auch den Preisvergleich erleichtern, aber ein Händler an Ort und Stelle mit einem echten Auto, das da steht und wo man sich reinsetzen kann, ist dann immer noch verlockend.

Und damit ist man auch gleich beim Hauptvorteil des stationären Handels: „Der Einkauf zum Sehen und Anfassen.“ Es gibt Produkte, die sich am besten im direkten Kontakt begutachten und vorführen lassen. Und viele Zeitgenossen haben ja auch Spaß daran, mit dem Verkaufspersonal zu fachsimpeln, sich Ideen vermitteln zu lassen und das Zeug auch gleich an- oder auszuprobieren. Und es schließlich direkt mitzunehmen.

Und das wird trotz 360 Grad Rundgangbilder, die es mittlerweile gibt, um sich die Besichtigung vor Ort zu sparen, auch im Immobilienbereich so bleiben. Es kann ja nicht sein, dass bei einem Auto bei einem Wert von einigen Hundert Euro eine Besichtigung unumgänglich ist und bei einer Immobilie im Wert von zigtausend Euro nicht.

Daher wird es Zeit, dass in Bayern endlich ein eigenes modernes und zeitgemäßes Ladenschlussgesetz geschaffen wird. Ob es den Niedergang verhindert ist fraglich, aber schließlich machen die Menschen am liebsten Geschäfte: „Von Mensch zu Mensch“, so der Immobilienexperte Armin Nowak und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden. (A.N. Kolumnen)

Wer schuldet bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung das Wohngeld?

Oft führt bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung die Frage, wer für die Wohngeldzahlung ab wann verantwortlich ist zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien oder sogar mit dem Verwalter. Dabei denken die beteiligten Vertragsparteien, sie haben alles im notariellen Kaufvertrag richtig gemacht in dem sie den Termin der Übergabe genau festgelegt haben.

Die Parteien wissen aber oft nicht, dass diese Vereinbarung nur im Innenverhältnis gilt, aber nicht im Außenverhältnis zum Verwalter oder den Miteigentümern. Für den Verwalter  und den Miteigentümern ist immer der Eigentümer zuständig, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 2 WEG. im Grundbuch steht. (AG Wilhelmshaven, Urteil vom 10.02.2016, 6 C 448/15). Im Zwangsversteigerungsverfahren gilt die einzige Ausnahme, dass der Erwerber bereits am Zuschlagtag für die Wohngeldzahlung verantwortlich ist und auch für die Abrechnungsspitze haftet, sofern der Beschluss in seiner Nutzungszeit fällt. Er haftet aber ausdrücklich nicht für nicht geleistete Vorauszahlungen des Voreigentümers. (BGH, NJW 1999 S. 3713).

Aufgrund dieser gesetzlichen Regelung ist der Verwalter nicht einmal verpflichtet, sondern es ist ihm verboten für beide Vertragsparteien Zwischenabrechnungen zu erstellen, so der IVD-Regionalbeitrat und Immobilienexperte Armin Nowak, Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Macht er es doch ist dies allenfalls ein unverbindlicher Service, der aber nicht rechtsverbindlich ist, denn der neue Wohnungseigentümer, sofern er im Grundbuch eingetragen ist, ist alleine für die Abrechnungsspitze zuständig. Die Kostentragungspflicht für den veräußernden Wohnungseigentümer endet erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. (BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11).

Den vertraglich vereinbarten Ausgleich haben die Vertragsparteien dann aufgrund des Kaufvertrages selbst vorzunehmen. Diese Verteilung hat nichts mit dem Verwalter oder den Miteigentümern zu tun. (A.N. Kolumnen)

Wer sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen möchte, muss sich darüber im Klaren sein,...

...dass er damit vermutlich die größte Investition seines Lebens tätigt.

Eine gute Vorbereitung ist das A und O, denn schon kleine Fehler können größere finanzielle Konsequenzen haben. Neben wichtigen Fragen zum Thema Baufinanzierung, Eigenleistung oder aber zukünftigen Betriebskosten ist der erste Schritt in Richtung Eigenheim die Besichtigung. Welche Fragen unbedingt gestellt werden und wo man besonders genau hinschauen sollte, erfahren Sie in der folgenden Zusammenfassung.

Vorab: Fragen

Schon vor dem Termin ist es wichtig, die Vorabinfos genau zu kennen. Welche Ausstattung hat das Haus, wie ist die Lage beschrieben und in welchem Zustand befindet sich die Immobilie? Erstellen Sie eine Checkliste, die alle Angaben enthält, und notieren Sie Ihre Fragen bereits vorab, denn vor Ort geraten gerade die Details oft schnell ins Vergessen.

Unterstützung organisieren

Besitzt jemand in Ihrem Bekanntenkreis eine Immobilie? Sprechen Sie mit ihm über Ihr Vorhaben und lassen Sie sich ein paar geben. Vielleicht hat derjenige sogar Zeit, Sie zu Ihrem Besichtigungstermin zu begleiten. Vier Augen sehen bekanntlich mehr als zwei und eine Begleitung kann in diesem Fall eine objektive Meinung beitragen.

Umgebung kennenlernen

Hilfreich ist es in vielen Fällen, wenn man bereits vor dem Besichtigungstermin den Weg einmal auf sich nimmt. Ein Blick auf die Fassade ermöglicht einen ersten Eindruck. Auch kann die Umgebung genauer unter die Lupe genommen werden. Wie nah wohnen die Nachbarn? Wo befindet sich die nächste Einkaufsmöglichkeit und wie ist die Verkehrsanbindung im Allgemeinen? Solche Fragen können schon vorab geklärt werden, damit Sie sich bei der Hausbesichtigung nicht zusätzlich darauf konzentrieren müssen.

Der Termin

Zum eigentlichen Termin sollten Sie Zeit mitbringen, denn schließlich geht es hier um eine wichtige Entscheidung. Die folgende Checkliste hilft Ihnen, bei der Besichtigung die wichtigsten Punkte zu beachten. Oft sind es die Details, die schnell ins Geld gehen können. Selbst Renovierungskosten können in bestimmten Umfang ziemlich teuer werden.

Die Fassade

- In welchem Zustand befindet sich der Anstrich?
- Wie ist die Beschaffenheit des Mauerwerks?
- Ist der Putz in Ordnung oder befinden sich evtl. Risse darin?
- Schauen Sie sich Fenster und Türstürze genau an.
- Wie sieht der Eingangsbereich aus? Sind evtl. vorhandene Treppen gut erhalten?

Innenbereich

- Wände: Sind feuchte Stellen sichtbar?
- In welchem Renovierungszustand befindet sich das Haus?
- Fußboden und Decke: Wie sind Fußböden und Decken beschaffen? (Trittschalldämmung, Putz, Anstrich und Belag)
- Treppen: Sind Treppen im Haus vorhanden, lohnt sich hier ein genauer Blick (Neigung und Zustand von Stufen und Geländern)
- Fenster: Rahmen und Scharniere müssen festsitzen, die Verglasung und vor allem auch die Abdichtung unbedingt genau anschauen!
- Türen: Türblatt und Rahmen, Klinken, Beschläge und Scharniere
- Keller: Lassen Sie sich immer auch den Keller zeigen, denn hier sind Mängel schnell ausfindig zu machen.

- In welchem Zustand befindet sich das Mauerwerk?

- Wie sehen Belag und Anstrich aus?

- Decke und Fußboden sollten ebenfalls genau unter die Lupe genommen werden.

Ist die erste Besichtigung zu Ihrer Zufriedenheit ausgefallen, vereinbaren Sie ruhig noch einen zweiten Termin. Bis dahin haben Sie auch noch einmal Zeit, sich alles genau durch den Kopf gehen zu lassen und Fragen zu notieren, welche bei der ersten Besichtigung nicht gestellt wurden. (A.N. Kolumnen)

Kauf bricht Miete nicht.

Umso erstaunlicher ist es, dass viele Mieter und nicht am Immobilienmarkt tätige Personen glauben, im Verkaufsfalle der von ihnen bewohnten Immobilie müssen sie einen neuen Miet- bzw. Pachtvertrag mit dem neuen Eigentümer abschließen. Einige sind sogar der Meinung, sie müssten aus ziehen.

Dem ist nicht so, erklärt der Immobilienexperte Armin Nowak IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.  Gemäß BGB tritt der neue Eigentümer automatisch in alle Rechte und Pflichten des Voreigentümers ein. Das heißt, er muss dem Mieter nachweisen, zu welchem Zeitpunkt er Eigentümer ist und mit dem Verkäufer vertraglich vereinbart hat, ab wann ihm die Miete zusteht. Am besten eignet sich hierzu ein Grundbuchauszug und ein Schreiben, auf dem auch der Voreigentümer mit unterschrieben hat. Nur so kann der Mieter mit befreiender Wirkung an den neuen Eigentümer die Miete bezahlen. Wenn sich der Mieter dies nicht nachweisen lässt, kann es ihm passieren, dass er doppelt Miete zahlen muss.

Wichtiger Hinweis: Unterschreiben Sie als Mieter nicht leichtfertig einen neuen Mietvertrag mit der Begründung, die Vertragspartei des Vermieters und die Bankverbindung stimmen nicht mehr. Lassen Sie sich von Immobilieninvestoren, Maklern oder Hausverwaltern, die Ihnen etwas anderes erzählen, nicht beeindrucken.

Auch alle anderen Rechte des Voreigentümers wie Mieterhöhungsmöglichkeit oder Kündigungsmöglichkeit gehen auf den neuen Eigentümer über. Besonderes Augenmerk ist auf eine eventuell geleistete Kaution zu richten. Diese geht nicht automatisch über, der Verkäufer haftet noch so lange, bis er dem Mieter mitgeteilt hat, dass die Kaution auf den neuen Eigentümer übertragen wurde, wobei der Mieter seine Zustimmung erteilen muss. Sollte der Mieter seine Zustimmung zur Übertragung der Kaution nicht erteilen, muss der Voreigentümer diese zurückzahlen. Allerdings kann dann der neue Eigentümer aus dem Mietvertragsverhältnis diese vom Mieter neu anfordern. (A.N.)

Zwischenfinanzierung - der Schuss kann nach hinten los gehen.

Es liegt an den allgemeinen Lebensumständen, dass man in jungen Jahren gerne etwas größer (Haus mit Garten) wohnen möchte und im Alter aber lieber etwas kleiner (ebenerdige  Erdgeschosswohnung) wohnen möchte.

Das Problem dabei ist, dass man zuerst seine alte Immobilie verkaufen muss, um anschließend damit die neue Immobilie erwerben zu können. Findige Banken oder Finanzmakler raten daher schnell dazu, eine Zwischenfinanzierung aufzunehmen, damit man sofort die neue Immobilien kaufen kann, um sich dann dem Verkauf der alten Immobilie zu widmen. Ist dies aber immer der richtige Weg für den Immobilienkunden?

Die Antwort des Immobilienexperten Armin Nowak aus Berchtesgaden lautet. Nein! Zwar besteht die Gefahr, dass man dann seine Traumimmobilie nicht mehr bekommt. Viele Maklerkollegen versuchen die Kunden zu überzeugen, dass sie schnell unter Zeitdruck handeln sollen. Aber die Zwischenfinanzierung ist trotz der aktuell extrem niedrigen Zinsen teuer. Und Zeitdruck war noch nie ein guter Ratgeber. Man sollte im Falle einer Zwischenfinanzierung auch bedenken, dass man sehr schnell unter Verkaufsdruck gerät und seine alte Immobilien unter Preis verkaufen muss. Besser ist es, kühlen Kopf zu bewahren und erst die alte Immobilie zu verkaufen und gegebenenfalls eine Klausel in den Kaufvertrag aufzunehmen, dass diese erst etwas später übergeben wird. Dann kann man anschließend in Ruhe nach der neuen Immobilie suchen und hat den erzielten Kaufpreis zur Bezahlung parat. (A.N. Kolumnen)

Eine Immobilienreservierung ist rechtlich nicht durchsetzbar und daher nicht zu empfehlen.

Einige Maklerkollegen behaupten zwar etwas anders, aber davon sollten Sie sich nicht beeindrucken lassen, so der  IVD-Regionalbeirat  und Immobilienexperte Armin Nowak, Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Wenn eine Immobilie für Sie von einem Makler reserviert werden soll und dieser dafür sogar eine Gebühr will, ist dies rechtlich gar nicht möglich. Die Reservierung kann er Ihnen gar nicht garantieren, weil er nicht Vertragspartner ist und nicht weiß, ob der Verkäufer noch verkaufsbereit ist oder ob er nicht von seinem Recht, selbst verkaufen zu können, Gebrauch macht. Eine Reservierung wäre allenfalls nur im Einverständnis mit dem Makler und Verkäufer möglich. Rechtlich bindend aber ist sie auch nur, wenn sie notariell beurkundet wird, weil dies die Formvorschrift bei Immobiliengeschäften ist.

Und hier stellt sich die entscheidende Frage: Wenn man den Verkäufer und Käufer sowieso zum Notartermin bringt, warum wird dann nicht gleich der Hauptvertrag geschlossen? Die Empfehlung lautet daher, allenfalls einem Käufer bis zur Klärung seiner Finanzierung und seiner Fragen eine kostenlose unverbindliche Reservierung zuzugestehen aber mit der Maßgabe, wenn ein anderer Interessent schneller ist, dass er keinen Rechtsanspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Makler oder dem Verkäufer geltend machen kann. Schließlich bleibt der Verkäufer in seiner Entscheidung bis zuletzt frei, wem er seine Immobilie verkauft.  (A.N. Kolumnen)

Das Grundbuch kein Buch mit sieben Siegeln.

An ein Grundbuch denken die meisten Verbraucher erst, wenn sie eine Immobilie verkaufen oder erwerben wollen.

Ansonsten interessiert man sich so gut wie nie für das eigene Grundbuch. Allenfalls wenn man einen Kredit benötigt, sprechen die Banken den Darlehensnehmer an, ob denn Sicherheiten bestehen. Grund und Boden ist sehr werthaltig als Sicherheit und wird daher gerne von den Kreditinstituten als Sicherheit genommen. Aber wie sieht das Grundbuch aus und was findet man darin? Diese Frage können in der Regel nur Fachleute aus der Immobilien- oder Bankbranche beantworten und für den Verbraucher ist es ein Buch mit sieben Siegeln, so der Immobilienexperte Armin Nowak, IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Woraus besteht nun das Grundbuch und wo bekommt man es? Die Grundbücher werden beim Amtsgericht des jeweiligen Landkreises hinterlegt, in dem sich das Grundstück befindet, also bei uns im Berchtesgadener Land in Laufen. Das Grundbuch besteht aus dem Bestandsverzeichnis, in dem die Gemarkung, die Flurnummer der Erdoberfläche, die genaue Lage und die Größe festgehalten sind. Durch Zuschreibung ist es möglich, dass unter demselben Grundbuchblatt mehrere Flurstücksnummern geführt werden.

Dann gibt es die erste Abteilung in der der Name des Eigentümers beziehungsweise des Erbbauberechtigten eingetragen ist. Dem Eintrag ist immer auch die Grundlage (zum Beispiel durch Erwerb, Erbschein usw.) der Eintragung hinzugefügt. Die Abteilung I kann unrichtig werden, wenn der eingetragene Eigentümer stirbt. In diesem Fall muss der Erbe eine Grundbuchberichtigung beantragen.

In der zweiten Abteilung des Grundbuches sind die sogenannten Belastungen und Beschränkungen eingetragen. Hier kann es sich um Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Baubeschränkungen, Nießbrauchrechte, Wohnrechte, Reallasten oder bei dem zur Verfügung stellenden Erbbaurecht, die Erbbaurechtsbeschränkung. Auch ein Insolvenzverfahren des jeweiligen Eigentümers, ein Zwangsversteigerungsvermerk oder die Bestellung eines Zwangsverwalters wird in der zweiten Abteilung eingetragen.

Dann gibt es noch die dritte Abteilung, die besonders für Banken wichtig ist, wenn diese das Grundstück beleihen. Hier werden die Grundpfandrechte, wie Hypothek oder Grundschuld, meist ohne Brief eingetragen. In der Vergangenheit wurden oft Hypotheken oder Grundschulden mit Brief eingetragen, damit man den jeweiligen Brief zur Beleihung hergeben konnte. Hiervon rät der Immobilienexperte Armin Nowak jedoch ab, da bei einem späteren Verkauf oft dieser Brief nicht auffindbar ist und in einem Aufgebotsverfahren für ungültig zu erklären ist. Oft treten solche Probleme erst nach einer Erbschaft oder im Falle des Verkaufs auf. Es wird daher angeraten, seinen eigenen Grundbuchauszug regelmäßig zu kontrollieren. Auch komplett abbezahle Darlehen, bei denen die Grundschuld noch in Grundbuch steht, sollte entgegen des Ratschlages der Banken gelöscht werden. Wenn die Grundschuld dennoch später noch gebraucht wird, soll man sich zumindest eine löschungsfähige Quittung der Bank ausstellen lassen, die man jederzeit zum Grundbuchamt bringen oder der Bank zurückgeben kann. Denn später nach vielen Jahren kann es schwierig werden, den jeweiligen Kreditsachbearbeiter und die Kreditakte noch zu finden. Auch die diversen Fusionen der Banken machen die Sache nicht leichter, so der Immobilienexperte Armin Nowak, IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Für Eigentumswohnungen und Teileigentum beziehungsweise Erbbaurecht gibt es eigene Grundbücher, die auch nicht auf bestehende Grundbücher des Eigentümers hinzugeschrieben werden. Das Grundbuch genießt im Übrigen den sogenannten öffentlichen Glauben nach § 892 BGB. Die Richtigkeit und Vollständigkeit zu Gunsten eines Erwerbers ist damit gegeben. Allerdings hat nicht jeder ein Einsichtsrecht. Einsicht kann nur nehmen, wer ein berechtigtes Interesse daran hat und dies auch nachweisen kann. (A.N. Kolumnen)