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Nowak Immobilien Kolumnen

 

Die drei verbreiteten Irrtümer bei der Maklerbeauftragung.

Was Irrtum Nr. 1: "Ich nehme den Makler, der mein Objekt zum höchsten Verkaufspreis anbietet."

Um den Vermittlungsauftrag zu erhalten versprechen etliche unseriöse Makler, Ihre Immobilie zu einem viel zu hohen Preis zu vermarkten, so der Immobilienexperte Armin Nowak IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Fakt ist: Auf den ersten Blick klingt der Versuch verlockend. Unser Rat: Cool bleiben. Ein "falscher Preis" kann Ihr Geschäft von Beginn an zum Scheitern verurteilen. Der seriöse Makler berechnet den aktuellen Marktwert und nennt den realisierbaren Bestpreis. Er nimmt lieber das Risiko in Kauf, einen potenziellen Kunden zu verlieren, als eine Immobilie durch unrealistischen Preis „tot“ zu vermarkten.

Makler mit Glücksritter-Verhalten kosten den Verkäufer meist Zeit, Ärger sowie letztlich eine Stange Geld. Dass der Makler seinen guten Ruf aufs Spiel setzt, ist freilich nur für denjenigen ein Risiko, der einen solchen zu verlieren hat. Übrigens: Der Makler kauft ja nicht selbst Ihre Immobilie, sondern möglicherweise einer seiner Kunden.

Irrtum Nr.2: "Ich nehme einen Makler, der keine Provision von mir verlangt." ‚Keine Provision‘ hört sich gut an für den Verkäufer. Sein erster Gedanke: „Ich spare Geld“.

Fakt ist: Der Gesetzgeber sagt: „Für den, der mich zahlt, für den muss ich tätig werden.“ Welchen Geschäftspartner wird ein Makler eher vertreten, der nur vom Käufer bezahlt wird...? Und wer möchte einem Makler die Vermarktung seiner Immobilie anvertrauen, der noch nicht einmal in der Lage ist, seine eigene Dienstleistung zu verkaufen?

Wie das Honorar den Anwalt, so verpflichtet die Provision den Makler, zur richtigen Zeit am richtigen Ort 100% im Interesse seines Auftraggebers zu entscheiden und zu handeln. Bei Preisverhandlungen mit mehreren Interessenten macht sich diese Verpflichtung für den Verkäufer besonders bezahlt.

Dazu kommt: Die Makler-Provision gilt zu 100% als Erfolgshonorar. Der Makler investiert hohen zeitlichen Einsatz und den kompletten finanziellen Vermarktungsaufwand. Erwartet ein Verkäufer Bestleistung von seinem Vermarktungspartner, ist er gut beraten, diesem betriebswirtschaftlichen Erfolg in Aussicht zu stellen. Außerdem was heißt hier: „Keine Provision“? Die Provision zahlt dann nur der Käufer und dieser wird sie vom Kaufpreis abziehen oder anders ausgedrückt ein guter marktgerechter Kaufpreis wird der Käufer nicht bezahlen, wenn er den Makler bezahlen muss, so der Immobilienexperte Armin Nowak IVDRegionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Irrtum Nr. 3: "Ich unterschreibe keinen Makler-Allein-Auftrag – stattdessen arbeite ich mit möglichst vielen Maklern zusammen. Je mehr mein Objekt anbieten, desto größer ist die Chance, einen Käufer zu finden.“

Fakt ist: Der Makler-Vertrag ist nicht mehr und nicht weniger, als ein schriftlicher Auftrag. Er klärt exakte Zielvorgaben, konsequente Preis- und Vermarktungsstrategien sowie die Art der Betreuung vor, während und nach dem Verkauf. Der Vertrag verpflichtet den Makler zum Handeln und Investieren, und der Verkäufer sichert sich den persönlichen Ansprechpartner. Nach dem BGB muss der Makler nichts unternehmen. Aus welchem Grund sollte ein cleverer Makler Zeit und Geld investieren, wenn er nicht sicher sein kann, dass er im Erfolgsfall sein Honorar erhält? Das Windhund-Prinzip funktioniert daher nicht, weil jeder Makler weiß er hat nur eine geringe Chance den Auftrag erfolgreich abzuwickeln.

Bei mehreren Maklern besteht die Gefahr unterschiedlicher Preise und Konditionen. Diese Praxis führt dazu, dass Interessenten verwirrt und vom Kauf abgeschreckt werden. Wie die Erfahrung zeigt, werden solche Immobilien nach gewisser Zeit erheblich unter ihrem Marktwert verkauft. Ebenso kommt es immer wieder vor, dass Verkäufer oder Käufer doppelt zur Kasse gebeten werden, weil nicht klar zu ermitteln ist, welcher Makler den Käufer akquiriert hat. Konflikte und Rechtsstreitigkeiten sind vorprogrammiert. (A.N.)

 

 

Was nichts kostet ist nichts wert.

Viele Immobilienmakler überschlagen sich derzeit mit kostenlosen Bewertungen von Immobilien. Dabei wollen sie einfach nur an Verkaufsaufträge heran kommen.

Der Immobilienmarkt spielt immer noch verrückt, die Preise kennen kein Halten nach oben. Besonders trifft dies auf die Großstädte, wie Berlin oder München zu. Also was liegt näher, so wie es viele Immobilien-Internetplattformen praktizieren, eine kostenlose Immobilienbewertung anzubieten, so der Immobilienexperte Armin Nowak, Vorstand der Nowak Immobilien AG und Vorsitzender vom Haus- und Grundbesitzerverein Berchtesgaden e.V.

Doch schon Albert Einstein wusste, das der Mensch bei allen Billigangeboten, die jeder gern wahrnimmt, auf Dauer doch mehr sucht als das Kostenlose, das Billige, das Gewöhnliche, das was ohne Anstrengungen sofort zu haben ist.

Tatsache ist, dass derzeit aufgrund der hohen Nachfrage nicht mehr Immobilien-objekte auf den Markt kommen können, als überhaupt vorhanden sind. Was bleibt sind völlig überteuerte Ladenhüter und hochpreisige Neubaueigentums-wohnungen. Trotzdem ist der Konkurrenzkampf groß unter den Immobilienmaklern, so dass sich diese nur damit zu helfen wissen, Ihr „Know-how“ gratis zur Verfügung zu stellen. Anscheinend ist nur die kostenlose Wertermittlung und dann auch noch möglicherweise die kostenlose Vermittlung für den Verkäufer interessant.  Es stellt sich hier die Frage wovon der Makler eigentlich noch leben will?

Dabei geben sie der Qualität ihrer eigenen Arbeit selbst sehr schlechte Noten, weil diese nur kostenlos angeboten wird und geben damit zu, dass ihre Arbeit nichts wert ist. Die eigentliche Frage, die sich der Verkäufer dann zu recht stellt: Benötige ich überhaupt noch einen Immobilienmakler?

Fazit: Eine reelle Bewertung ist daher nur mit einem kompetenten Immobilienmakler oder Bewertungssachverständigen möglich, der entsprechende Marktkenntnisse hat und die selbstverständlich auch etwas kostet. (A. N.)

 

 

Gerade in der Urlaubszeit sind Ferienwohnungen gesucht wie noch nie - aber auch in deutschen Landen.

Wenn von Ferienimmobilien gesprochen wird, denken viele Käufer nur an das südliche Ausland wie Spanien, Italien, Ungarn, Kroatien oder Österreich. Tatsächlich gibt es aber auch im Voralpengebiet im Chiemgau, Rupertigau oder im Berchtesgadener Land, ebenfalls Ferienimmobilien.

Im Berchtesgadener Land mit Rupertigau kostet der Traum von Wohnen im Schnitt gerade mal um die 200.000,- Euro und besteht aus zwei bis drei Zimmern. Nicht nur Wanderer oder Skifahrer kommen auf ihre Kosten, nein auch der Kapitalanleger. Er kann sein Vermögen in einer kleinen Ferienwohnung anlegen, welche sich in einem typischen Haus im bayerischen Landhausstil befindet. Auch sind keine speziellen landestypischen Kenntnisse von Grundstückskaufverträgen notwendig mit den damit verbundenen Risiken, da das deutsche Gesetz gilt und in Deutsch beurkundet wird.

Was diese abwechslungsreiche oberbayerische Landschaft um den Watzmann und den Chiemsee so beliebt macht, ist auch die günstige Lage zu Österreich und Italien. Salzburg, die bekannte Mozartstadt mit einem eigenen Flughafen, liegt direkt vor der Haustüre, so Armin Nowak, IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Eine Immobilie im bayerischen Voralpengebiet oder im Chiemgau gilt als sichere Kapitalanlage. Der Urlaubsgenuss ist sozusagen die zusätzliche Naturaldividende. Diese Preisstabilität ist fast schon zu einem Markenzeichen geworden. (A.N.)

 

 

Können sich Immobilien-Leads-Verkäufer durchsetzen oder verschwinden sie bald vom Markt?

Die Immobilien-Leads-Verkäufer, besser: Adressverkäufer genannt, investieren  mehrere Euros, vor allen in bekannten Suchmaschinen, wie Google, damit sich viele Verkaufsinteressenten über deren Leads-Generatoren registrieren lassen. Auch in allen bekannten Social Media Kanälen und mit vielen Kooperationspartnern, wie zuletzt die Pro7Sat1 - Gruppe wird investiert, so der IVD-Regionalbeitrat und Immobilienexperte Armin Nowak, Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Richtig ist, dass sich viele Makler in den letzten Jahren nicht angestrengt haben, selbst aktiv Immobilienobjekte zu akquirieren. Die Makler waren in der Vergangenheit verwöhnt, weil sie nur sehen mussten, in welchen Immobilienportalen die Inserate zu schalten sind um die Objekte zu verkaufen. Auch vor über 20 Jahren, als das Internet erst am Entstehen war, haben diese Makler fleißig in den Tageszeitungen inseriert. Auch die Akquisition wurde vorwiegend mit sogenannten Suchinseraten erledigt.

Im Zeitalter des schnelllebigen Internets und dem schon dramatischen Rückgang von Kaufangeboten, da der Immobilienmarkt leergefegt ist, kam das neue Geschäftsmodel des Leads-Verkaufes erst auf. Natürlich kann man über ein Lead-Portal an eine Immobilie kommen, an die man sonst  nicht gekommen wäre, besonders in den Ballungsräumen. Im regionalen Immobilienmarkt, in dem man sich bereits eine Marke aufgebaut hat, dürfte das nicht so eindeutig sein. Gerade für Neulinge auf dem Immobilienmarkt bedeutet dies, entweder akquiriert man selbst oder man bezahlt hochpreisig an Leads-Portale. Auch als alteingesessenes Immobilienunternehmen muss man mit der Zeit gehen, sonst geht man!

Was an den Leads-Verkäufern jedoch stört, ist das diese dem Verbraucher weismachen wollen, ihnen den besten Makler mit dem höchsten Verkaufspreis zu vermitteln. Nicht die Makler bekommen den Zuschlag, die den Höchstpreis anbieten, nur um an einen Auftrag zu kommen - wie ihnen von den Lead-Portalen suggeriert wird, sondern derjenige, der den höchsten Preis bietet - und das sind meist die schlechtesten Makler. Das bedeutet ein guter Verkauf zum besten Preis kann nur über die beste Dienstleistung erfolgen.

Dass dem nicht so ist, bestätigt gerade ein BGH-Urteil, welches den Leads-Verkäufern nicht gefallen wird. Hier ging es zwar um ein Vergleichsportal von Beerdigungsinstituten, aber der mündige Verbraucher wird verstehen, dass die Aussagen wie: „Hier bekommen Sie den höchsten Preis“ nicht stimmt, auch weil die Portale wichtige führende Makler nicht aufführen und nur die Makler listen, die die höchste Provision weitergeben. Im Urteil steht, dass Preisvergleichsportale ihre Kunden darüber informieren, wenn sie nur Anbieter in den Vergleich aufnehmen, die ihnen eine entsprechende Provision zahlen. Ansonsten machen sie sich gemäß Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerbs der Irreführung durch Unterlassung schuldig. Das Urteil hat das Aktenzeichen I ZR 55/16. Der Tenor der Urteilsbegründung lautet:

Der Verbraucher nutze Preisvergleichsportale, um einen schnellen Überblick darüber zu erhalten, welche Anbieter es für ein bestimmtes Produkt gebe und welchen Preis der jeweilige Anbieter für das Produkt fordere, so der BGH. Dabei gehe der Verbraucher, sofern keine entsprechenden Hinweise erfolgen, nicht davon aus, dass in den Vergleich nur solche Anbieter einbezogen werden, die dem Betreiber des Portals im Falle des Vertragsabschlusses mit dem Nutzer eine Provision zahlen. "Diese Information ist für den Verbraucher von erheblichem Interesse, weil sie nicht seiner Erwartung entspricht, der Preisvergleich umfasse weitgehend das im Internet verfügbare Marktumfeld und nicht nur eine gegenüber dem Betreiber provisionspflichtige Auswahl von Anbietern", so der BGH weiter. Zudem müsse die Information so erteilt werden, dass der Verbraucher sie zur Kenntnis nehmen kann. Ein Hinweis auf der Geschäftskundenseite des Internetportals reiche hierfür nicht aus.

Somit kann man gespannt sein, wann die ersten Immobilien-Leads-Verkäufer wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden oder Ihr Geschäftsmodel tatsächlich fairer aufstellen werden. Siehe auch ganz aktuell: Info-Wettbewerbszentrale (A.N.)

 

 

Warum die Quadratmeterpreisangaben für Eigentumswohnungen  in den Immobilien-Internetbörsen falsch sind.

Viele Verkäufer denken, wenn sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen, sie sehen einfach in den Immobilien-Internetbörsen nach, welche durchschnittlichen Quadratmeterpreise dort angegeben sind. Grundsätzlich wäre dies, wenn die Menge, die für eine statistische Basis-Erhebung da wäre, nicht falsch. Eine hohe Menge an Ausgangsdaten ist aber bestenfalls bei  Großstädten vorhanden, nicht aber für kleinere Gemeinden.

Jeder der mit Statistik zu tun hat, weiß es kommt auf eine ausreichende Zahl der Vergleichswerte an, wie gut diese am Ende wird, so der Immobilienexperte Armin Nowak, Vorstand von Nowak Immobilien aus Berchtesgaden.

Tatsache ist, dass derzeit aufgrund der hohen Nachfrage nicht mehr alle Immobilienobjekte in die Internetdatenbanken wandern, da diese unter der Hand oder spätestens beim Immobilienmakler sofort verkauft werden. Viele Makler inserieren zudem auch nicht mehr in den führenden Immobilienportalen, da diese in der letzten Zeit die Preise sehr stark angehoben haben. Was bleibt sind völlig überteuerte Ladenhüter und hochpreisige Neubaueigentumswohnungen. Aus diesen wenigen völlig überteuerten Preisen bilden die Immobilieninternet-datenbanken nun Ihren Quadratmeterpreisvergleich, der dann natürlich völlig falsch und überhöht ist. Die Verkäufer gehen dann mit sehr hohen Preisen in den Markt und verstehen nicht, warum ein Verkauf nicht möglich ist. Schlimm wird es dann, wenn sie eine kostenlose Internetverkaufsberechnung bestellen, die ebenfalls aus diesem völlig unbrauchbaren Datenmaterial errechnet wird, was ihre Eigentumswohnung wert sein soll.

Eine reelle Bewertung ist daher nur mit einem kompetenten Immobilienmakler oder Bewertungssachverständigen möglich, der entsprechende Marktkenntnisse hat. (A.N.)

 

 

Wer schuldet bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung das Wohngeld?

Oft führt bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung die Frage, wer für die  Wohngeldzahlung ab wann verantwortlich ist zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien oder sogar mit dem Verwalter. Dabei denken die beteiligten Vertragsparteien, sie haben alles im notariellen Kaufvertrag richtig gemacht in dem sie den Termin der Übergabe genau festgelegt haben.

Die Parteien wissen aber oft nicht, dass diese Vereinbarung nur im Innenverhältnis gilt, aber nicht im Außenverhältnis zum Verwalter oder den Miteigentümern. Für den  Verwalter  und den Miteigentümern ist immer der Eigentümer zuständig, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 2 WEG. im Grundbuch steht. (AG Wilhelmshaven, Urteil vom 10.02.2016, 6 C 448/15). Im Zwangsversteigerungsverfahren gilt die einzige Ausnahme, dass der Erwerber bereits am Zuschlagtag für die Wohngeldzahlung verantwortlich ist und auch für die Abrechnungsspitze haftet, sofern der Beschluss in seiner  Nutzungszeit fällt. Er haftet aber ausdrücklich nicht für nicht geleistete Vorauszahlungen des Voreigentümers. (BGH, NJW 1999 S. 3713).

Aufgrund dieser gesetzlichen Regelung ist der Verwalter nicht einmal verpflichtet, sondern es ist ihm verboten für beide Vertragsparteien Zwischenabrechnungen zu erstellen, so der IVD-Regionalbeitrat und Immobilienexperte Armin Nowak, Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Tut er es doch ist dies allenfalls ein unverbindlicher Service, der aber nicht rechtsverbindlich ist, denn der  neue Wohnungseigentümer, sofern er im Grundbuch eingetragen ist, ist  alleine für die Abrechnungsspitze zuständig. Die Kostentragungspflicht für den veräußernden Wohnungseigentümer endet erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. (BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11).

Den vertraglich vereinbarten Ausgleich haben die Vertragsparteien  dann aufgrund des Kaufvertrages selbst vorzunehmen. Diese Verteilung hat nichts mit dem Verwalter oder den Miteigentümern zu tun. (A.N.)

 

 

Wer sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen möchte, muss sich darüber im Klaren sein,...


...dass er damit vermutlich die größte Investition seines Lebens tätigt.

Eine gute Vorbereitung ist das A und O, denn schon kleine Fehler können größere finanzielle Konsequenzen haben. Neben wichtigen Fragen zum Thema Baufinanzierung, Eigenleistung oder aber zukünftigen Betriebskosten, ist der erste Schritt in Richtung Eigenheim die Besichtigung. Welche Fragen unbedingt gestellt werden und wo man besonders genau hinschauen sollte, erfahren Sie in der folgenden Zusammenfassung.

Vorab: Fragen

Schon vor dem Termin ist es wichtig die Vorabinfos genau zu kennen. Welche Ausstattung hat das Haus, wie ist die Lage beschrieben und inwelchem Zustand befindet sich die Immobilie? Erstellen Sie eine Checkliste, die alle Angaben enthält und notieren Sie Ihre Fragen bereits vorab, denn vor Ort geraten gerade die Details oft schnell ins Vergessen.

Unterstützungorganisieren

Besitzt Jemand in Ihrem Bekanntenkreis eine Immobilie? Sprechen Sie mit ihm über Ihr Vorhaben und lassen Sie sich ein paar  geben. Vielleicht hat derjenige sogar Zeit, Sie zu Ihrem Besichtigungstermin zu begleiten. Vier Augen sehen bekanntlich mehr als zwei und eine Begleitung kann in diesem Fall eine objektive Meinung beitragen.

Umgebung kennen

Hilfreich ist es in vielen Fällen, wenn man bereits vor dem Besichtigungstermin den Weg einmal auf sich nimmt. Ein Blick auf die Fassade ermöglicht einen ersten Eindruck. Auch kann die Umgebung genauer unter die Lupe genommen werden. Wie nah wohnen die Nachbarn? Wo befindet sich die nächste Einkaufsmöglichkeit und wie ist die Verkehrsanbindung im Allgemeinen? Solche Fragen können schon vorab geklärt werden, damit Sie sich bei der Hausbesichtigung nicht zusätzlich darauf konzentrieren müssen.

Der Termin

Zum eigentlichen Termin sollten Sie Zeit mitbringen, denn schließlich geht es hier um eine wichtige Entscheidung. Die folgende Checkliste hilft Ihnen bei der Besichtigung die wichtigsten Punkte zu beachten. Oft sind es die Details, die schnell ins Geld gehen können. Selbst Renovierungskosten können in bestimmten Umfang ziemlich teuer werden.

Die Fassade

- In welchem Zustand befindet sich der Anstrich?
- Wie ist die Beschaffenheit des Mauerwerks?
- Ist der Putz in Ordnung oder befinden sich evtl. Risse darin?
- Schauen Sie sich Fenster und Türstürze genau an.
- Wie sieht der Eingangsbereich aus? Sind evtl. vorhandene Treppen gut erhalten?

Innenbereich

- Wände: Sind feuchte Stellen sichtbar?
- In welchem Renovierungszustand befindet sich das Haus?
- Fußboden und Decke: Wie sind Fußböden und Decken beschaffen? (Trittschalldämmung, Putz, Anstrich und Belag)
- Treppen: Sind Treppen im Haus vorhanden lohnt sich hier ein genauer Blick (Neigung und Zustand von Stufen und Geländern)
- Fenster: Rahmen und Scharniere müssen fest sitzen, die Verglasung und vor allem auch die Abdichtung unbedingt genau anschauen!
- Türen: Türblatt und Rahmen, Klinken, Beschläge und Scharniere
-  Keller: Lassen Sie sich immer auch den Keller zeigen, denn hier sind Mängel schnell ausfindig zu machen.

- In welchem Zustand befindet sich das Mauerwerk?

- Wie sehen Belag und Anstrich aus?

- Decke und Fußboden sollten ebenfalls genau unter die Lupe genommen werden.

Ist die erste Besichtigung zu Ihrer Zufriedenheit ausgefallen, vereinbaren Sie ruhig noch einen zweiten Termin. Bis dahin haben Sie auch noch einmal Zeit sich alles genau durch den Kopf gehen zu lassen und Fragen zu notieren, welche bei der ersten Besichtigung nicht gestellt wurden. (A.N)

 

 

Kauf bricht Miete nicht.

Umso erstaunlicher ist es, dass viele Mieter und nicht am Immobilienmarkt tätige Personen glauben im Verkaufsfalle der von ihnen bewohnten Immobilie müssen sie einen neuen Miet- bzw. Pachtvertrag mit dem neuen Eigentümer abschließen. Einige sind sogar der Meinung, sie müssten  aus ziehen.

Dem ist nicht so, erklärt der Immobilienexperte Armin Nowak IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.  Gemäß BGB tritt der neue Eigentümer automatisch in alle Rechte und Pflichten des Voreigentümers ein. Das heißt, er muss dem Mieter nachweisen, zu welchem Zeitpunkt er Eigentümer ist und mit dem Verkäufer vertraglich vereinbart hat, ab wann ihm die Miete zusteht. Am besten eignet sich hierzu ein Grundbuchauszug und ein Schreiben, auf dem auch der Voreigentümer mit unterschrieben hat. Nur so kann der Mieter, mit befreiender Wirkung, an den neuen Eigentümer die Miete bezahlen. Wenn sich der Mieter dies nicht nachweisen lässt, kann es ihm passieren, dass er doppelt Miete zahlen muss.

Wichtiger Hinweis: Unterschreiben Sie als Mieter nicht leichtfertig einen neuen Mietvertrag mit der Begründung die Vertragspartei des Vermieters und die Bankverbindung stimmen nicht mehr. Lassen Sie sich von Immobilieninvestoren, Maklern oder Hausverwaltern, die Ihnen etwas anderes erzählen, nicht beeindrucken.

Auch alle anderen Rechte des Voreigentümers wie Mieterhöhungsmöglichkeit oder Kündigungsmöglichkeit gehen auf den neuen Eigentümer über. Besonderes Augenmerk ist auf eine eventuell geleistete Kaution zu richten. Diese geht nicht automatisch über, der Verkäufer haftet noch so lange, bis er dem Mieter mitgeteilt hat, dass die Kaution auf den neuen Eigentümer übertragen wurde, wobei der Mieter seine Zustimmung erteilen muss. Sollte der Mieter seine Zustimmung zur Übertragung der Kaution nicht erteilen, muss der Voreigentümer diese zurückzahlen. Allerdings kann dann der neue Eigentümer aus dem Mietvertragsverhältnis diese vom Mieter neu anfordern. (A.N.)

 

 

Zwischenfinanzierung - der Schuss kann nach hinten los gehen.

Es liegt an den allgemeinen Lebensumständen, dass man in jungen Jahren gerne etwas größer (Haus mit Garten) wohnen möchte und im Alter aber lieber etwas kleiner (ebenerdige  Erdgeschosswohnung) wohnen möchte.

Das Problem dabei ist, dass man zuerst seine alte Immobilie verkaufen muss, um anschließend damit die neue Immobilie erwerben zu können. Findige Banken oder Finanzmakler raten daher schnell dazu, eine Zwischenfinanzierung aufzunehmen, damit man sofort die neue Immobilien kaufen kann, um sich dann dem Verkauf der alten Immobilie zu widmen. Ist dies aber immer der richtige Weg für den Immobilienkunden?

Die Antwort des Immobilienexperten Armin Nowak aus Berchtesgaden lautet. Nein! Zwar besteht die Gefahr, dass man dann seine Traumimmobilie nicht mehr bekommt. Viele Maklerkollegen versuchen die Kunden zu überzeugen, dass sie schnell unter Zeitdruck handeln sollen. Aber die Zwischenfinanzierung ist trotz der aktuell extrem niedrigen Zinsen teuer. Und Zeitdruck war noch nie ein guter Ratgeber. Man sollte im Falle einer Zwischenfinanzierung auch bedenken, dass man sehr schnell unter Verkaufsdruck gerät und seine alte Immobilien unter Preis verkaufen muss. Besser ist es, kühlen Kopf zu bewahren und erst die alte Immobilie zu verkaufen und gegebenenfalls eine Klausel in den Kaufvertrag aufzunehmen, dass diese erst etwas später übergeben wird. Dann kann man anschließend in Ruhe nach der neuen Immobilie suchen und hat den erzielten Kaufpreis zur Bezahlung parat. (A.N.)

 

 

Geldwäschegesetz - was ist das?

Was viele nicht wissen, das Geldwäschegesetz betrifft auch Makler und deren Kunden, so der Immobilienexperte Armin Nowak IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.  

Was bei Banken und Versicherungen selbstverständlich ist, gilt nach der Erweiterung des Geldwäschegesetzes durch die Bundesregierung auch für Kaufinteressenten von Immobilien und deren Vermittler.

Unglaublich aber wahr: Der Gesetzgeber zwingt die Makler unter Androhung von Strafe dazu, von allen (!) Kaufinteressenten Kopien der Personalausweise meist schon vor beziehungsweise bei der ersten Besichtigung zu verlangen und potentielle Kunden damit eindeutig zu identifizieren. Damit sollen bereits im Vorfeld jegliche Verdachtsfälle auf eine mögliche Geldwäsche erkannt, beziehungsweise vermieden werden. Also wundern Sie sich nicht, wenn Ihr Immobilienmakler Sie nach dem Personalausweis fragt.

Mit dieser Neuerung, die bereits seit 2014 gilt, werden zunächst einmal alle Bürger unter Generalverdacht gestellt und die Makler sollen zu Spitzeln der Behörden gemacht werden. Auch wenn Ihr Immobilienexperte Armin Nowak  dies als zusätzliche Bürokratie ablehnt, so müssen die Maklerkollegen aber die geltenden Gesetze in diesem Fall „zähneknirschend“ akzeptieren. Der Erfolg derartig überzogener Maßnahmen dürfte mehr als zweifelhaft sein, da dieses Gesetz für Privatverkauf ohne Makler nicht angewendet werden muss. (A.N.)

 

 

Eine Immobilienreservierung ist rechtlich nicht durchsetzbar und daher nicht zu empfehlen.

Einige Maklerkollegen behaupten zwar etwas anders, aber davon sollten Sie sich nicht beeindrucken lassen, so der  IVD-Regionalbeirat  und Immobilienexperte Armin Nowak, Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Wenn eine Immobilie für Sie von einem Makler reserviert werden soll und dieser dafür sogar eine Gebühr will, ist dies rechtlich gar nicht möglich. Die Reservierung kann er Ihnen gar nicht garantieren, weil er nicht Vertragspartner ist und nicht weiß, ob der Verkäufer noch verkaufsbereit ist oder ob er nicht von seinem Recht, selbst verkaufen zu können, Gebrauch macht. Eine Reservierung wäre allenfalls nur im Einverständnis mit dem Makler und Verkäufer möglich. Rechtlich bindend aber ist sie auch nur, wenn sie notariell beurkundet wird, weil dies die Formvorschrift bei Immobiliengeschäften ist.

Und hier stellt sich die entscheidende Frage: Wenn man den Verkäufer und Käufer sowieso zum Notartermin bringt, warum wird dann nicht gleich der Hauptvertrag geschlossen? Die Empfehlung lautet daher, allenfalls einem Käufer bis zur Klärung seiner Finanzierung und seiner Fragen eine kostenlose unverbindliche Reservierung zuzugestehen aber mit der Maßgabe, wenn ein anderer Interessent schneller ist, dass er keinen Rechtsanspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Makler oder dem Verkäufer geltend machen kann. Schließlich bleibt der Verkäufer in seiner Entscheidung bis zuletzt frei, wem er seine Immobilie verkauft.  (A.N.)

 

Das Grundbuch kein Buch mit sieben Siegeln.

An ein Grundbuch denken die meisten Verbraucher erst, wenn sie eine Immobilie verkaufen oder erwerben wollen.

Ansonsten interessiert man sich so gut wie nie für das eigene Grundbuch. Allenfalls wenn man einen Kredit benötigt, sprechen die Banken den Darlehensnehmer an, ob denn Sicherheiten bestehen. Grund und Boden ist sehr werthaltig als Sicherheit und wird daher gerne von den Kreditinstituten als Sicherheit genommen. Aber wie sieht das Grundbuch aus und was findet man darin? Diese Frage können in der Regel nur Fachleute aus der Immobilien- oder Bankbranche beantworten und für den Verbraucher ist es ein Buch mit sieben Siegeln, so der Immobilienexperte Armin Nowak, IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Woraus besteht nun das Grundbuch und wo bekommt man es? Die Grundbücher werden beim Amtsgericht des jeweiligen Landkreises hinterlegt, in dem sich das Grundstück befindet, also bei uns im Berchtesgadener Land in Laufen. Das Grundbuch besteht aus dem Bestandsverzeichnis, in dem die Gemarkung, die Flurnummer der Erdoberfläche, die genaue Lage und die Größe festgehalten sind. Durch Zuschreibung ist es möglich, dass unter demselben Grundbuchblatt mehrere Flurstücksnummern geführt werden.

Dann gibt es die erste Abteilung in der der Name des Eigentümers beziehungsweise des Erbbauberechtigten eingetragen ist. Dem Eintrag ist immer auch die Grundlage (zum Beispiel durch Erwerb, Erbschein usw.) der Eintragung hinzugefügt. Die Abteilung I kann unrichtig werden, wenn der eingetragene Eigentümer stirbt. In diesem Fall muss der Erbe eine Grundbuchberichtigung beantragen.

In der zweiten Abteilung des Grundbuches sind die sogenannten Belastungen und Beschränkungen eingetragen. Hier kann es sich um Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Baubeschränkungen, Nießbrauchrechte, Wohnrechte, Reallasten oder bei dem zur Verfügung stellenden Erbbaurecht, die Erbbaurechtsbeschränkung. Auch ein Insolvenzverfahren des jeweiligen Eigentümers, ein Zwangsversteigerungsvermerk oder die Bestellung eines Zwangsverwalters wird in der zweiten Abteilung eingetragen.

Dann gibt es noch die dritte Abteilung, die besonders für Banken wichtig ist, wenn diese das Grundstück beleihen. Hier werden die Grundpfandrechte, wie Hypothek oder Grundschuld, meist ohne Brief eingetragen. In der Vergangenheit wurden oft Hypotheken oder Grundschulden mit Brief eingetragen, damit man den jeweiligen Brief zur Beleihung hergeben konnte. Hiervon rät der Immobilienexperte Armin Nowak jedoch ab, da bei einem späteren Verkauf oft dieser Brief nicht auffindbar ist und in einem Aufgebotsverfahren für ungültig zu erklären ist. Oft treten solche Probleme erst nach einer Erbschaft oder im Falle des Verkaufs auf. Es wird daher angeraten, seinen eigenen Grundbuchauszug regelmäßig zu kontrollieren. Auch komplett abbezahle Darlehen, bei denen die Grundschuld noch in Grundbuch steht, sollte entgegen des Ratschlages der Banken gelöscht werden. Wenn die Grundschuld dennoch später noch gebraucht wird, soll man sich zumindest eine löschungsfähige Quittung der Bank ausstellen lassen, die man jederzeit zum Grundbuchamt bringen oder der Bank zurückgeben kann. Denn später nach vielen Jahren kann es schwierig werden, den jeweiligen Kreditsachbearbeiter und die Kreditakte noch zu finden. Auch die diversen Fusionen der Banken machen die Sache nicht leichter, so der Immobilienexperte Armin Nowak, IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Für Eigentumswohnungen und Teileigentum beziehungsweise Erbbaurecht gibt es eigene Grundbücher, die auch nicht auf bestehende Grundbücher des Eigentümers hinzugeschrieben werden. Das Grundbuch genießt im Übrigen den sogenannten öffentlichen Glauben nach § 892 BGB. Die Richtigkeit und Vollständigkeit zu Gunsten eines Erwerbers ist damit gegeben. Allerdings hat nicht jeder ein Einsichtsrecht. Einsicht kann nur nehmen, wer ein berechtigtes Interesse daran hat und dies auch nachweisen kann. (A.N.)